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作者:文建秉马 来源:原创 发布日期:11-11

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投资房地产,红星迈凯轮的财务表现

    2018年1月,著名的家电业领军人物米歇尔在A股上市。根据招股说明书的财务数据,公司的业绩非常出色,上市当之无愧。所有的指标都很棒。从利润表和现金流量表的内容来看,公司销售的产品也回收了现金。

    该公司的毛利率和净利率也很好。

    全年总利率为70%左右,净利率为40%左右。这是一个很好的球员。

    但是怎么了?公司的财务数据真的看起来这么好吗?

    比较公司过去10年的净资产回报率,我们发现它在2012年开始急剧下降。

    那一年发生了什么事?

    我们先看看这是什么公司。

    迈凯轮还需要问吗?当然,这是家常便饭。在Wind的分类中,它被划分为零售业。在招股说明书自我介绍中,公司声称目前主要业务是家居装饰和家具购物中心的经营、管理和专业咨询服务。公司通过自营和试运行,为“红星美凯龙”家居购物中心的商家、消费者和合作伙伴提供全方位的服务。

    打开公司的年度报告,发现这不是一家纯粹的零售公司,更像是一家收租物业公司。从收入构成来看,租金管理费及相关内容超过80%,有点像陆家角。

    新的零售概念?似乎没有。因为公司自己的销售和家居装饰业务只占总收入的3%。

    打开公司的财务报告,发现这家公司的业务定位模糊,财务技术也不错。

    房地产投资秘诀

    2010年,财政部颁布了《投资性房地产会计准则》,迈凯轮早些时候开始实施。根据风电数据,迈凯轮在2013年的年度报告中报告投资房地产余额为5819亿元。如前所述,今年年初,该公司的净资产回报率急剧下降。

    投资房地产和普通房地产有什么区别?

    顾名思义,投资性房地产是用来投资房地产,或出售或租赁,与普通房地产的最大区别在于投资性房地产不需要折旧。

    根据Wind的数据,在2018年的三季度报告中,房地产公司在上市公司的房地产投资额中排名最高。不难理解,房地产公司的投资性房地产是用于销售或租赁的。

    前20名的公司中有一些非常有趣,甚至很奇怪。

    排名第一的不是万科,而是迈凯轮。迈凯轮的所有财产都是投资性房地产,总计777亿元(超出迈凯轮的固定资产,房屋建筑量为0)。第三位是中国平安,高达476亿元。事实上,平安已成为一家知名的金融房地产企业,拥有近20家控股房地产子公司。

    所以让我们认真看看迈凯轮的投资房地产。虽然从会计准则的角度来看,公司这样做并非不恰当,但这种会计处理实际上美化了公司的业绩。

    如果按普通建筑物计提折旧,估计公司每年需要折旧20多亿元,折旧率为5%,而公司2017年的净利润为42.78亿元。

    根据迈凯轮的逻辑,777亿个住宅区都不用于办公和商业用途。我们相信,但是公司对投资性房地产的其他会计方法使得利润表看起来不错。

    根据会计准则,投资性房地产的会计基础有两种,一种是历史成本法,另一种是公允价值法。所谓历史成本就是利用该估价方法取得小商品城等房地产的发票价格,公允价值法则是根据年底的市场价格进行估价。

    这两种会计方法有什么区别?

    公允价值法可以“虚增”资产和利润。由于中国目前的房价仍然在上游范围内,而且价格继续上涨,迈凯轮的房地产增值也包含在当前的利润中。粗略计算,房地产增值带来的利润约占净利润的30%。

    如果我们对迈凯轮的利润表进行清洗,按照传统的会计方法进行处理,净利润将几乎减半。

    事实上,如果采用传统的会计方法,迈凯轮的净资产回报率将大大提高。为什么公司宁愿降低净资产回报率来采用这种会计方法?

    究其原因,主要是我国投资市场对市盈率越来越重视,提高市盈率最简单的方法就是增加利润。

    由于对利润的不懈追求,还有一个与投资房地产相关的金融粉饰项目:迈凯轮盈利的利息资本化。

    那是什么意思?

    在建设房地产和设备安装过程中,发生的借款费用可以不计入财务费用,而计入固定资产。

    利息资本化与财务费用会计有什么区别?

    资本化可以增加当前的利润。以迈凯轮2017年的年度报告为例,该公司的资本化利息为2.2亿元。

    因此,迈凯轮辉煌业绩的背后是围绕投资性房地产会计科目的财务技术。与同行相比,该公司的“真实”表现几乎有50%的折扣。

    2。有投资房地产的上市公司

    根据Wind2018季度报告数据,根据投资规模对房地产余额进行筛选,在前100名中,除了房地产公司和租赁、房地产公司(如陆家角)外,以下需要额外关注。为什么我们要注意,因为这些公司的业务重心稍有偏离。

    1。通信和情报联盟。经营部分工业园区业务。这家公司有一个很大的特点,净利润超过50亿,政府补贴超过7亿。

    2。晨鸣纸业。经营部分酒店业务。除了投资房地产,晨鸣纸业还从事金融租赁业务。造纸设备很贵。如果一些中小企业买不起,他们能做什么?来租我吧。晨明纸业已成立专业融资租赁公司,由工业企业向资本企业转型。仅在2017年,融资租赁的销售额就超过了20亿。

    三。石北高科技公司。公司本身没有问题,只是被炒了鱿鱼。从书中看,它实际上是一家以出租和销售工业园区为主的房地产公司。此外,它还有十多家投资业务的子公司。

    4。苏宁很容易买到。每年,销售附属房屋的苏宁,开始在18层地区的济宁、滁州等地级城市建设苏宁广场。它可能通过向母公司出售投资性房地产来赚取巨额利润。

    5。中兴。公司将一部分房地产出租给关联公司,然后收取租金,按照公允价值法计算,每年通过这部分房地产获得丰厚的利润。

    三、总结

    投资性房地产应从两个方面考虑。

    首先,作为租赁型房地产企业的主营业务,园区型房地产企业的图书上存在投资性房地产是很正常的。

    其次,由于投资性房地产不需要折旧,因此有必要将其纳入投资性房地产。所有住宅和建筑物都包括在投资性房地产中,这种方式有利润变更的嫌疑。虽然迈凯轮目前的现金流是好的,它的利润是相对高的水分。

    这篇文章的作者穿过银河。未经授权不得复制。本文是作者的独立观点,并不代表华尔街的地位。现在通过银河和华尔街,我们共同推出了一门财务课程——10分钟了解财务报告,用22个真实的上市公司案例教你手拉手进行财务排雷,欢迎大家来扫描二维代码学习。

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    摘要

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       十三届全国人大常委会组成人员25日分组审议耕地占用税法草案和车辆购置税法草案,常委会委员普遍认为,两部税法已经比较成熟。  贾廷安委员说, 耕地占用税法草案和车辆购置税法草案都是由条例上升为法律的,经过上次审议修改,现在已经比较完善。  常委会委员们对草案内容提出具体修改意见与建议。  刘修文委员说,赞成耕地占用税法草案二审稿,赞成本次常委会会议审议通过。建议在草案中以附表的形式明确规定平均税额。  鲜铁可委员说, 教育机构占用耕地要分情况,区分营利性和非营利性的。对耕地占用税法草案有关法律责任的条款,建议再做补充完善。  刘海星委员说,考虑到耕地资源实际上越来越稀缺,建议根据经济形势的变化,动态调整耕地占用税标准,以确保税收的调节功水满金山_川江美奈子网能。  邓秀新委员对车辆购置税法草案提出建议,认为车辆购置税是按照买车的价钱征税,照顾了军车、警车、救护车等,从保护环境角度看,大排量应该多征税,小排量少征税。通过税法引导广大人民群众朝着节约资源的方向努力,在税收上给小排量车的用户优惠,引导大家保护环境。  贾廷安委员说, 车辆购置税法草案规定“纳税人申报的应税车辆计税价格明显偏低……”,这个明显偏低的弹性太大,没有一个参照。建议根据现在市场行情确定参照,以便于操作。  【相关报道】  车辆购置税法草案二审税负水平总体不变  十三届全国人大常委会第七次会议12月23日至29日在北京举行。12月23日,车辆购置税法(草案)提请十三届全国人大常委会第七次会议二次审议,落实“税收法定”原则再迈进一步。  车辆购置税税制要素基本合理,运行比较平稳小菊的春天剧情介绍_余岳桐博客网,按照税制平移思路,保持现行税制框架和税负水平总体不变,上升为法律。  根据《中华人民共和国车辆购置税法(草案)》(二次审议稿),车辆购置税的税率为百分之十,实行一次性征收。  根据草案二审稿,免征车辆购置税的情形中增加“悬挂应急救援专用号牌的国家综合性消防救援车辆”。  同时,对于免税、减税车辆改作其他用途,不再属于免税、免税范围的,草案二审稿明确,“计税价格以免税、减税入党 思想汇报_幼稚的反义词是什么网车辆初次办理纳税申报时确定的计税价格为基准,每满一年扣减百分之十。”  此外,对于有些常委会组成人员、社会公众和地风吹麦浪 叶一茜_区域经济学论文网方、部门建议增加对新能源汽车免税的规定。国务院方面表示,对新能源汽车减免税,消费税、车船税相关制度已作安排;同时,目前国务院规定对新能源汽车免征车辆购置税属于阶段性政策,不宜在车辆购置税法中作出安排。  数据显示,2001年至2017年,全国累计征收车辆购置税26214亿元,年均增长17%,其中2017年征收车辆购置税3281亿元。(来源:每日经济新闻)  耕地占用税法草案二审 拟突出可操作性  耕地占用税法创伤性应激障碍_澎湃的近义词网草案23日提请十三届全国人大常委会第七次会议二次审议。草案二次审议稿规定,符合农村最低生活保障条件的农村居民在西努哈克_5年级下册数学网规定用地标准以内新建自用住宅,免征耕地占用税。大宪法和法律委员会副主任委员江必新在作审议结果报告时说,有的常委委员和有关方面提出,草案的一些表述,如“占用耕地建房”“生活困难的农村居民”等,具体含义、标准、范围都不清楚,可操作性不强,影响税法的权威性,建议完善。(来源:中国新闻网)(文章来源:新华网)

    

    

    

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